Kamis, 29 Maret 2012

Efek Bubble Properti

Bubble perumahan dapat menjadi masalah pelik. Jika meledak, efeknya akan merambat ke sektor lain serta perlu waktu lama dan biaya besar, seperti pernah dialami Amerika Serikat. Federal Reserves (bank sentral Amerika) terlambat mengantisipasi, sehingga memicu efek domino berupa krisis di sektor perbankan dan pembiayaan pada 2007. Episentrum krisis tahun 2008 ada di Bursa Saham New York, ketika sejumlah bank dan lembaga pembiayaan gulung tikar akibat krisis subprime mortgage.

Menurut Aviliani, anggota Bagian Pengkajian dan Pengembangan Perbanas, permintaan properti residensial ukuran 70 m2 yang meningkat dipicu tumbuhnya masyarakat kelas menengah. ''Kecenderungan bagi kelas menengah, properti tidak hanya untuk tempat tinggal, melainkan juga untuk investasi,'' katanya kepada Hayati Nupus dari GATRA. 

Harga rumah dan apartemen yang diminati kelas menengah itu sudah di atas Rp 500 juta. Tingkat penghasilan menjadi indikator dalam menentukan bisa atau tidaknya seseorang mencicil rumah. Sebagai gambaran, dengan cicilan setara 30% dari penghasilan, berarti pendapatannya harus di atas Rp 15 juta per bulan. ''Begitulah gambaran mereka yang masuk kelas menengah,'' kata Aviliani. 

Di Indonesia, harga properti yang terus meningkat, menurut Aviliani, dikhawatirkan membuat harga tanah di atas nilai jual objek pajak. ''Takutnya nanti, ketika mencicil di tengah jalan dan harga properti jatuh, dia nggak mau nerusin cicilan. Yang menanggung kan terpaksa banknya,'' katanya. Hal itulah yang menjadi pertimbangan mengapa uang muka harus 30% dan tingkat pendapatan pembeli harus selektif. 

Karakteristik bubble salah satunya ditandai dengan tingginya akselerasi konsumsi. Gejala ini terjadi pada apartemen (rumah susun) kelas atas karena terjadi kelebihan permintaan ketimbang pasokan dan harganya naik lebih dari 10% per tahun. Saat ini, 95% dari 76.000 unit apartemen di Jakarta laris manis terjual. 

Adanya kenaikan yang besar dari permintaan pasar tampak pada penjualan kondominium, yang sepanjang tahun 2011 meningkat hingga dua kali lipat dibandingkan dengan tahun 2010. Hingga kuartal keempat tahun 2011, apartemen yang terjual di Ibu Kota sekitar 8.400 unit. 

Setahun sebelumnya, penjualannya masih kurang dari 4.000 unit. Dari survei BI, data perkembangan properti residensial per Desember 2011 menunjukkan, dari 14 wilayah yang dijadikan sampel, lima besar kenaikan harga tertinggi berturut-turut terjadi di wilayah Surabaya, Makassar, Bandung, Yogyakarta, dan Manado. Untuk mengerem praktek penjualan perumahan, BI pun menetapkan uang muka minimal 30% dengan sejumlah pertimbangan. 

Uang muka itu, menurut Yunita, bagi masyarakat yang membutuhkan properti segmen lebih dari 70 m2 masih affordable. Selain itu, juga memberikan penyangga yang memadai bagi bank karena terlindungi oleh nilai agunan yang lebih tinggi. Lalu masyarakat yang telah memberikan uang muka besar akan lebih ringan dalam mengangsur dan memenuhi kewajibannya karena tidak ingin investasinya yang lebih besar untuk uang muka hilang. 

Pada 2011, angka pertumbuhan KPR mencapai 33,12% (yoy), terbilang tinggi di atas rata-rata pertumbuhan kredit perbankan 24,4% (yoy). Nah, KPR tipe di atas 70 m2 mengalami pertumbuhan paling tinggi, yakni 45,37%. Ternyata kredit yang tinggi itu memicu naiknya harga properti. ''Ada grafik yang sejalan: jika pertumbuhan kredit naik, maka harga juga naik,'' katanya. 

Ketersediaan dana dari kredit kemudian mendorong orang untuk membeli rumah, dan peningkatan permintaan itu akan menaikkan harga properti. Bagi sebagian orang, peningkatan itu dinilai bagus. Sementara itu, dari penelitian BI, jika dilihat modelnya, yang tumbuh di atas rata-rata adalah kredit untuk rumah tipe di atas 70 m2. 

Harga yang terlalu tinggi, menurut Yunita, akan berimbas ke rumah kecil yang masih menjadi kebutuhan primer masyarakat. Apalagi, dari penelitian lain terbukti, banyak rumah tipe 70 m2 itu yang tidak dihuni. ''Pada semester pertama tahun 2011, di Jabodetabek lebih dari 10% properti tidak dihuni. Bahkan di Jakarta, tingkat okupansi yang terjual hanya 80%. Artinya, 20% tidak ditinggali,'' ujar Yunita. 

Di Bogor dan Depok, merujuk pada penelitian itu, tingkat hunian juga rendah. Di Tangerang, 94% properti yang ditawarkan terserap konsumen, tapi yang dihuni hanya 84%. 
Rumah itu tidak ditempati karena dibeli untuk investasi atau spekulasi. Mereka berharap keuntungan dari kenaikan harga di kemudian hari. 

Motif itu mendorong harga rumah terus terdongkrak. Ketika suatu sektor atau komoditas tumbuh di atas rata-rata, hal itu perlu diwaspadai. BI mengkhawatirkan terjadinya bubble di sektor properti. ''Ketika bubble itu pecah, kredit macet yang terjadi akan berimbas pada sektor perbankan yang kreditnya memakai duit masyarakat,'' kata Yunita. (GAG)

Sumber: Efek Bubble Properti (Gatra News, 29 Maret 2012 04:20 WIB)
Next Previous Home
 
Design by Free WordPress Themes | Bloggerized by Lasantha - Premium Blogger Themes | Best Buy Coupons